El boom de la vivienda en Madrid, por barrios

La vivienda se dispara un 18,9% en Madrid en el segundo trimestre. 20 de los 21 distritos experimentan subidas de doble dígito, lideradas por Vicálvaro, que registra un incremento del 22% en tasa interanual, hasta los 1.971 euros por metro cuadrado. Madrid y Barcelona siguen siendo las dos joyas del mercado inmobiliario en España. Ambas capitales protagonizaron el despertar del sector, han ido encadenando trimestres de subidas y todavía hoy registran importantes aumentos en muchos distritos.

Las zonas donde se dan los principales incrementos, sin embargo, van variando en función de las necesidades de la demanda, y actualmente muestran dos mercados muy diferentes. Mientras que Barcelona se consolida como la ciudad más cara, con una normalización en el encarecimiento de la vivienda; Madrid dispara sus precios en todos sus distritos.

Aunque Barcelona llegó a liderar la subida de precios del sector inmobiliario hace más de un año, hoy el gran ejemplo del recalentamiento lo protagoniza Madrid. Mientras que el mercado catalán se ha ido enfriando en los últimos años hasta cifras más moderadas, Madrid se ha convertido con diferencia en la ciudad donde más sube la vivienda, encadenando un mes tras otro crecimientos a doble dígito.

La vivienda se disparó un 18,9% en Madrid en el segundo trimestre, la mayor subida de todo el ámbito nacional, según los últimos datos publicados por el INE. Los precios de los pisos en la Ciudad Condal crecieron entre abril y junio un 6%. Pero esto no quiere decir que la tracción se haya agotado. El caso de Barcelona es un ejemplo de consolidación del sector, manteniéndose como la capital más cara de toda España, con un metro cuadrado valorado en 3.281 euros.

En la capital de España, la vivienda experimenta subidas de doble dígito en 20 de sus 21 distritos. Las tasas que alcanza sucesivamente la capital se deben a un importante encarecimiento tanto en el centro como a las afueras de la ciudad. En apenas tres años, el precio medio en la capital se ha incrementado un 41,8%.

Las cotas que han alcanzado los precios en la almendra central, de alrededor de 4.000 euros por metro cuadrado, han provocado un desplazamiento de la demanda hacia las afueras, en busca de pisos más baratos. Como consecuencia, el precio crece más de un 20% dentro y fuera de la M-30. Salamanca, Chamberí y Centro, por ejemplo, registran aumentos en el precio del 16,4%, 18,7% y del 19,9%, respectivamente. Algo llamativo, tratándose de los distritos más cotizados y los más caros.

Pero es en las afueras donde se producen las mayores subidas. En el podio se sitúan Vicálvaro, Moratalaz y Fuencarral-El Pardo, todos ellos situados fuera de la M-30. Vicálvaro, al sureste de la capital, lideró el encarecimiento de la vivienda en Madrid, con un incremento del 22%. Moratalaz, el más próximo a la almendra, experimentó una subida del 21,5% del valor de la vivienda, y Fuencarral-El Pardo alcanzó un incremento del 20,4%.

No hay que confundir crecimientos similares con realidades paralelas. En el caso de los pisos de distritos céntricos, se trata de subidas motivadas por el atractivo de estas zonas, bien localizadas y con poco riesgo.

En los distritos periféricos, en cambio, los crecimientos son el efecto de un importante aumento de la demanda que no puede permitirse pagar los altos precios del centro de la ciudad. El perfil de la demanda también es diferente. En el centro se trata de demanda de inversión, que busca en el alquiler de la vivienda un activo rentable, y de reposición. En las afueras, el perfil de comprador es más joven, y busca primera vivienda.

Como consecuencia, el metro cuadrado en Salamanca, el distrito más caro, cuesta 4.647 euros, seguido de Chamberí (4.570 euros por metro cuadrado), Centro (4.365 euros por metro cuadrado) y Chamartín (4.116 euros/m2). La diferencia es visible cuando uno se desplaza a Vicálvaro, donde comprar un piso ronda los 1.971 euros por metro cuadrado, menos de la mitad que en el centro.