El precio de los pisos ya supera el récord de la burbuja en cuatro distritos de Madrid

Madrid está viviendo un alza en el precio de la vivienda insólito. Los datos que Idealista ha hecho públicos muestran un crecimiento del 21,3% interanual, con varios distritos -Centro, Salamanca, Retiro y Chamberí- superando ya el precio máximo de la burbuja inmobiliaria. El crecimiento durante el primer trimestre de 2018 fue del 7,8%, “la mayor subida vivida por una capital en el invierno”, informan desde el portal. El precio por metro cuadrado se sitúa en 3.540 euros en la capital. 

Esta subida confirma lo que venimos diciendo hace ya un año y medio: la crisis se ha terminado y la recuperación está siendo más agresiva de lo que pensábamos", afirma Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com y cofundador del portal inmobiliario. "Es el mercado en el que hay mayor interés inversor. Un inversor que no solo es nacional, sino también internacional. Madrid se ha convertido en un valor refugio". "Además, es dramático como se está reduciendo la cantidad de vivienda a la venta", añade. "Y no está previsto que salga mucha más, pues la política municipal no está suponiendo un empuje sino todo lo contrario, por lo que las que están van a seguir subiendo de precio.

En Madrid se ve perfectamente la variación de los precios por zonas. En las áreas más demandadas, los precios suben como la espuma. Salamanca, como es habitual, vuelve a ser el distrito más caro de la ciudad. Sus precios han superado los del pico de la burbuja inmobiliaria. En el caso de este distrito, se alcanzó entonces más tarde de lo habitual durante la crisis. Los dueños de los pisos tardaron mucho más en acceder a las bajadas de quienes ofertaban por ellos. Sucedió durante el cuarto trimestre de 2008 (con un retraso respecto al comienzo de las caídas en otras zonas, dos años antes) y el precio fue de 5.202 euros el metro cuadrado. Durante el primer trimestre del 2018 lo ha superado bastante, situándose en 5.675 euros.

Salamanca y Villaverde, dos extremos

En Salamanca, así como en Chamberí, Centro y Retiro, la crisis es un mal recuerdo si nos fijamos solo en el precio de la vivienda. Sin embargo, en otras zonas, la crisis o, mejor dicho, la nueva realidad alejada de los precios de la burbuja, sitúa la vivienda con precios muy distintos. La zona más económica de la capital es de nuevo Villaverde (1.523 euros el metro cuadrado), 14 kilómetros al sur de Salamanca. Los precios en este distrito han caído de un máximo en la burbuja durante el cuarto trimestre de 2006, que fue de 2.867 euros el metro cuadrado, a los 1.523 actuales, un 46,9% menos.

Encinar recalca que en Idealista no se reflejan los precios reales de venta, sino el precio al que aspira a llegar el vendedor por la operación. "Hace cuatro años las viviendas se vendían por alrededor de un 24% menos del precio de venta en el portal. Hoy en día, para los pisos por menos de 250.000 euros apenas hay margen negociador. Y para los que están a la venta por más de 250.000, el margen para recortar ronda el 4% y el 7%".

En los 21 distritos madrileños han subido los precios en los últimos tres meses. La mayor subida se ha producido en Retiro (9,4%), seguido por Tetuán (8,3%) y Chamartín (7,5%). Les siguen los distritos del Puente de Vallecas (7,1%), Vicálvaro (6,9%) y Hortaleza (6,7%). Las menores se han registrado en Fuencarral (0,3%), San Blas (1,4%) y Barajas (2,4%).

La merma del parque de viviendas a la venta ha jugado sin duda un papel en la subida de los precios. En todos los distritos, excepto en Centro, cae el número de vivienda a la venta. "Los propietarios en este distrito consideran que este es un buen momento para vender", explica Encinar. "Por otro lado, muchas no salen porque, para los inversores, ya no son interesante por su precio".

“Una burbuja sucede cuando alguien invierte en un activo porque piensa que lo va a vender más caro más adelante", afirma Encinar. "En estos momentos se están poniendo los cimientos para una nueva. ¿Cómo podemos evitarlo? Sacando más producto al mercado, permitiendo que se construya más y siendo más ágiles en la concesión de licencias”.

En la región pasa lo mismo que en la capital. En unas zonas sube y en otras baja. Las mayores alzas en los precios se dieron en Algete, donde las expectativas de los propietarios han crecido un 8,7%. Le siguen Humanes (7,9%) y Getafe (7,3%). Una vez más, La Moraleja es el mercado más caro de la comunidad, con 4.473 euros el metro cuadrado. Le siguen Pozuelo de Alarcón (3.471 euros el metro cuadrado) y Majadahonda (3.055 euros el metro cuadrado). El precio medio en la Comunidad subió un 5,1% hasta los 2.673 euros el metro cuadrado.

Sin embargo, en otros diez pueblos de la provincia ha habido una caída de precios. La mayor de ellas en el primer trimestre ha sido la experimentada por el municipio de Sevilla la Nueva, donde los propietarios piden de media un 5% menos por sus viviendas que hace tres meses. Le siguen los municipios de Colmenar Viejo (-2,9%) y Galapagar (-2,1%).