La prima de riesgo inmobiliaria en Madrid

A grandes rasgos, el barrio de Recoletos en Madrid podríamos entenderlo como libre de riesgo, pero el que menos rentabilidad ofrece al inversor. Es la Alemania del mercado de la vivienda en alquiler, un símbolo de garantía y fiabilidad, pero que supone una merma de los potenciales beneficios que se pueden conseguir con la compra de una casa en dicha zona para arrendarla después. El Viso o Jerónimos en la capital y Galvany en Barcelona son los otros tres barrios más conservadores. En cambio, las zonas más humildes de ambas ciudades permiten obtener mayores rendimientos, aunque el inversor se podría enfrentar a algunos problemas.

“A los barrios les ocurre como a los países. Unos tienen mayor riesgo que otros porque los inversores asignan consciente o inconscientemente una mayor probabilidad de que ocurran determinados acontecimientos que pueden afectar de manera adversa al rendimiento de la inversión”, explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

Si en el caso de los países el principal riesgo es la quiebra del país y una posible quita de la deuda, en el ladrillo los más destacados son el impago por parte del inquilino, la ocupación ilegal de la vivienda, el subarrendamiento, los desperfectos que puede sufrir el inmueble, la alta rotación de inquilinos, la desocupación, la inseguridad jurídica o los cambios legislativos. Así, cuanto mayor sean el impacto en los resultados y la probabilidad de que todo esto ocurra, mayor será la prima de riesgo que aplique el inversor. Por tanto, quien no esté dispuesto a asumir todos esos riesgos, debería buscar unos barrios más conservadores, en los que se sacrifica rentabilidad a cambio de tranquilidad.

Madrid: Recoletos es el gran refugio y San Cristóbal, el más arriesgado

Los tres barrios que ofrecen más garantías al inversor son Recoletos, El Viso y Jerónimos, que son comparables a la locomotora alemana. En ellos se puede obtener una rentabilidad bruta cercana al 3,3%-3,4% sin apenas riesgos.

En la capital también destacan otros barrios como Conde Orgaz-Piovera (Hortaleza), Castellana (Salamanca) o Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas), con una prima de riesgo inferior a los 40 puntos básicos. Sería algo así como invertir en bonos de Suecia, Austria, Finlandia o Francia. Sol, Goya y Chueca también están en la lista de zonas de Madrid en las que el rendimiento es inferior a la media de la capital (5,1%). En esos casos, la prima de riesgo equivale a la de Eslovenia o Lituania (que están por debajo de los 100 puntos básicos).

Para encontrar una rentabilidad superior al promedio, el inversor tendría que buscar un inmueble en barrios mucho menos seguros que los anteriores. Por ejemplo, Ventas (en el distrito de Ciudad Lineal), el barrio del aeropuerto (distrito de Barajas) o en la zona de Vista Alegre (Carabanchel), que serían equivalentes a comprar bonos de Croacia, Hungría o Marruecos al asumir una prima de riesgo de entre 170 y 360 puntos básicos respecto al todopoderoso Recoletos.

Pero hay otros barrios que registran un ‘spread’ todavía más alto y una rentabilidad superior al 8%. Se trata de San Diego y Entrevías (en el distrito de Puente de Vallecas), y de San Andrés y San Cristóbal (en Villaverde). Los datos de mercado apuntan a que sus rentabilidades se sitúan entre el 8,2% y el 10,7%, aunque sus primas de riesgo se disparan por encima de los 490 puntos básicos: son equivalentes a las de Vietnam, Jordania, Mauricio o Filipinas.

"Es fundamental explicar bien este tipo de conceptos a los pequeños inversores, normalmente menos informados, porque mientras en bonos a 10 años puedes escalar la inversión y tienes opción a diversificar el riesgo invirtiendo en varios países, la inversión inmobiliaria depende del precio de compra del inmueble. Se da la paradoja de que los ahorradores sólo pueden optar a invertir en las zonas más humildes porque tienen los precios más bajos y no pueden permitirse comprar en las zonas de menor riesgo, que son mucho más caras.

Analizar el mercado, imprescindible

Por tanto, los expertos recomiendan a los inversores tener en cuenta el nivel de rentabilidad/riesgo asociado a la compra de una vivienda para destinarla al alquiler según la zona, y analizar algunos datos de mercado.

Para calibrar el riesgo una opción es dejarse llevar por la intuición, pero es recomendable conocer algunas métricas de la zona como la demanda, la competencia, la volatilidad, las previsiones o la tasa de esfuerzo de alquiler (es decir, cuántos ingresos mensuales se deben destinar al pago de alquiler). Tampoco hay que olvidar que, aunque en medios se suele hablar siempre de rentabilidad bruta, el inversor debe tener en cuenta los costes fijos y variables asociados a la propiedad del inmueble para calcular la rentabilidad neta de la inversión, como los impuestos, los gastos de comunidad, las derramas, los seguros y los gastos de gestión”, concluye el jefe de estudios de idealista.