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Madrid expande la subida de precios de la vivienda a la Periferia

La vivienda en Madrid se ha revalorizado un 41,8% desde el 2012. La recuperación del mercado residencial ha crecido en intensidad en los últimos meses ahora también en la perifera.

 

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Desde que los precios tocaran fondo tras la crisis, la vivienda en Madrid se ha revalorizado un 41,8%. La recuperación del mercado residencial ha crecido en intensidad en los últimos meses con datos positivos y un ritmo acelerado que ponen el foco en la capital. El furor por la compra de inmuebles está enmarcado por un dato significativo: actualmente solo se tarda, de media, 2,5 meses en vender una propiedad en la capital, frente a los ocho de la media nacional. Así se desprende del último informe de mercados locales sobre la vivienda terminada –nueva y de segunda mano, al cierre del segundo trimestre de 2018– elaborado por Tinsa. En él, una vez más, la capital afianza su posición como la locomotora del sector inmobiliario en España con un incremento del 18,9% en su precio medio (2.826 euros por metro cuadrado) en los últimos 12 meses. Encadena así, de nuevo, el mayor incremento de valor del residencial en términos nacionales y deja entrever nuevos movimientos en el mapa de precios de la capital.

 

Todos los distritos, a excepción de Villa de Vallecas, han incrementado sus precios por encima del 10% interanual. Sin embargo, comienza a observarse un mayor dinamismo en distritos periféricos como Vicálvaro, Moratalaz o Fuencarral-El Pardo, en los que el crecimiento supera ya el 20%. «La actividad que se inició en las zonas más céntricas se ha ido extendiendo a barrios más periféricos a medida que los compradores se han visto obligados a buscar en ubicaciones más alejadas, expulsados por los altos precios del centro», explica a ABC Pedro Soria, director comercial de Tinsa. Aun así, los valores de la periferia se encuentran alejados de los 4.647 euros por metro cuadrado del distrito de Salamanca –el más caro–; los 4.570 de Chamberí; o los 4.365 de Centro. Estos han registrado, respectivamente, subidas interanuales del 16,4%, el 18,7% y el 19,9%.

 

Este incremento de los precios está, según los expertos del sector, directamente relacionado con el «boom del alquiler». En los últimos meses se ha acentuado el atractivo de la compra de vivienda como inversión, que se suma a la situación de escasez de oferta de vivienda nueva en Madrid. «Ha habido un periodo de sequía inmobiliaria tan largo que ha empujado a la gente a comprar en masa», opina César Hernández, director de análisis de mercados de Sociedad de Tasación. Este experto señala el momento crucial que atraviesa el sector: «Disponemos de una oferta muy baja y una demanda altísima», resume.

 

La tasadora acaba de publicar también su último informe sobre las tendencias del sector, en este caso centrado en la obra nueva. En este apartado, Madrid y Barcelona siguen siendo los motores del crecimiento con una subida anual, respectivamente del 8,5% y del 10,6%. La Ciudad Condal recupera así las expectativas de crecimiento que había lastrado la situación política de Cataluña en el último año.

 

El tándem Madrid-Barcelona duplica la velocidad a la que se encarece la obra nueva en el resto de España –se sitúa en el 2,8%–. Esta «distorsión» en el comportamiento de los precios en las dos grandes capitales está –como en el caso de la vivienda terminada–, desplazándose del centro hacia las afueras. En el caso de Madrid, las poblaciones de la zona oeste –Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte o Majadahonda– registran los mayores crecimientos de la región, por encima del 6%. «También está muy activa la demanda al sur de la capital en Getafe, Móstoles o Fuenlabrada, por compradores que no están encontrando vivienda a precios asequibles en la capital o que ven allí una oportunidad de inversión», matiza.

 

Falta suelo edificable

«La capital supone un caso especial, condicionado por la falta de suelo edificable, que está siendo determinante para que los precios se disparen», explica César Hernández. «Tanto Madrid como Barcelona han entrado en una liga de ciudades globales que no se pueden comparar con el resto de capitales de provincia españolas», apunta. Para los analistas, el ritmo de construcción sigue por debajo de los niveles óptimos.

 

No obstante, la actividad promotora está volviendo de forma progresiva, pero solo en zonas con «demanda contrastada». Según Tinsa, en España se aprobaron 3,2 visados de obra nueva por cada mil viviendas existentes en el país entre el primer y el cuarto trimestre de 2017 – último dato disponible–. Dentro de esas cifras, Madrid registra los mejores indicadores de actividad promotora, con 6,5 visados aprobados por cada mil viviendas.

 

Preguntados por la posibilidad de una nueva «burbuja», los expertos no han cambiado de criterio a pesar de las espectaculares subidas de precios: «No es preocupante. La situación no se parece a una “burbuja”, si es que lo fuera, con las mismas características que la que desató la última crisis, basada en un alto componente de financiación ajena», opina César Hernández. En la misma línea, Pedro Soria señala que el precio medio en Madrid «sigue estando un 29% por debajo del nivel de 2007».

 

 «El término “burbuja” implica muchas cuestiones, entre ellas la existencia de un crecimiento generalizado que esté basado, mayoritariamente, en la financiación ajena. Una situación que no se está produciendo. Es innegable que hay zonas que están experimentando un crecimiento intenso y rápido de los precios. Algo que responde más a una situación sobrevenida de gran demanda, que todo indica que el mercado terminará por ajustar», señala el director comercial de Tinsa. Según los datos que maneja, en este momento aproximadamente un tercio de las operaciones se realizan con fondos propios –es decir, sin hipoteca– y los créditos están, en su mayoría, limitados al 80% del valor.

 

A pesar de todo, el sector no es ajeno a que la subida de precios empieza a ser un problema para el acceso a la vivienda. Los ingresos brutos familiares que se destinan a pagar la hipoteca aumentaron, según Tinsa, en el primer trimestre del año seis décimas en la ciudad de Madrid, hasta un 25%. «Es una cifra que supera el porcentaje de los ingresos brutos familiares que los españoles destinan al pago de la hipoteca: el 16,8%», señala Soria.

 

Ocho años de sueldo íntegro

La cuota hipotecaria media está por encima de 689 euros en Madrid, frente al promedio nacional de 543. «Madrid y Cataluña continúan registrando niveles insuficientes de capacidad de endeudamiento para la adquisición de una vivienda», destaca Hernández. Según su tasadora, un comprador necesita 8,1 años de sueldo íntegro para la adquisición de un inmueble de tipo medio en la región. «Esta, como toda inversión de calado, debe apoyarse en una reflexión sobre si es el momento, el tipo de vivienda y el precio que a uno le conviene. Hay que tener en cuenta que si la hipoteca es a tipo variable estará sometida a previsibles incrementos del Euribor a partir del año que viene. A medida de que vaya aumentando la oferta de vivienda nueva, si se solventan situaciones de bloqueo urbanístico, el mercado debería normalizarse», dice el director comercial de Tinsa.

 

Tensiones por el «boom» del alquiler

«Los alquileres están creciendo en Madrid de una manera exagerada», opina César Hernández, director de análisis de mercados de Sociedad de Tasación. Los expertos aseguran que detrás del incremento de los precios hay una demanda que busca vivienda en alquiler –ya sea de corta o de larga estancia– en un volumen superior a la oferta existente. «Hay casos en los que se están manejando expectativas de ingresos, principalmente en el ámbito del alquiler turístico, que no lleguen a cumplirse», explica el director comercial de Tinsa, Pedro Soria. «Se está propiciando así cierto oportunismo de inversores que pueden derivar en prácticas que podrían considerarse especuladoras», dice Hernández. Ambos coinciden en que la normalización del mercado pasa porque se impulsen medidas que favorezcan la oferta de vivienda en arrendamiento, unida a una mejora del mercado laboral y los sueltos.

 

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